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宁波“阳光物业”工作有了地方性规范,本月起实施

来源:宁波市住房和城乡建设委员会 发布时间:2017年12月06日 浏览次数: [字体: ]

为切实加强和规范物业行业管理,进一步保障业主知情权、监督权,切实提高物业管理水平和物业服务质量,市住房和城乡建设委员会制定了《关于全面推进“阳光物业”工作的指导意见》(征求意见稿),于8月24日至31日向全社会公开征求意见。

在结合广大市民的意见与建议后,市住建委于10月13日正式出台《关于全面推进“阳光物业”工作的指导意见》(以下简称《指导意见》并于12月1日起实施。

推进“阳光物业”是物业服务行业基本行为规范,是业主与物业服务企业理解、信任和沟通的桥梁,是增强城市文明意识,化解物业服务行业纠纷的基石,是促进物权共享、责任共担、义务共尽,依法保障业主知情权和监督权的渠道。当前,不少业主反映无法开展有效监督,共用部位、共用设施设备收益公开不规范、不透明,业主和物业服务企业对权益保障纠纷增多,社会对物业行业满意度不高,推进“阳光物业”机制建设是解决物业服务行业矛盾症结的积极探索和有益尝试。

本次出台的《指导意见》有哪些亮点?

统一设置物业服务公示标牌

物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置设置物业服务公示标牌。积极推进服务内容“阳光化”,物业服务合同主要服务内容应当在公示牌上进行公开。

公示标牌的主要内容应当包括:物业服务合同主要内容与质量标准、收费标准、物业项目负责人及服务电话等。

物业服务企业应当做好物业服务公示标牌的日常维护工作,在相关内容发生变化时,应当在30日内更新相关内容,确保公示标牌与物业服务合同、实际物业服务内容相一致。

各地住房城乡建设局应当将公示标牌作为日常监督检查的重要内容之一,发现不符合本通知要求的,应当责令限期改正。

统一规范财务公开内容

物业服务企业实行酬金制收费方式的,物业管理的各项资金应当按规定建账立制,其收支情况应当定期公布,接受全体业主的监督;实行包干制收费方式的,应当定期公布物业共用部位、共用设施设备及相关场地经营所得的收支情况。推进按酬金制实施物业管理项目应当设立财务备查簿制度;实施包干制管理的物业管理项目,除物业服务合同约定实行包干管理部分内容外,应当设立财务备查簿制度。财务备查簿采取“日记账”形式记载,并与物业服务企业财务账簿一致,做到账账相符。

(一)符合下列条件之一的,物业服务企业应当公开物业服务费用使用情况。

1、共用部位、共用设施设备经营收益弥补物业服务费不足的;

2、项目竣工交付前使用的前期物业服务费用;

3、使用市本级财政、区县(市)财政资金的;

4、申报国家、省、市物业管理示范项目的;

镇(乡)人民政府、街道办事处投资创办的物业服务企业管理本辖区内的住宅小区、村民安置房、公共租赁房项目是否实行“阳光物业”由镇(乡)人民政府、街道办事处确定。

(二)符合下列条件之一的,物业服务企业或业主委员会应当公开共用部位、共用设施设备经营收支情况。

1、共用部位、共用设施设备经营收支情况由业主委员会自行管理的;

2、委托物业服务企业代收的共用部位、共用设施设备经营收支情况;

业主委员会委托物业服务企业公开的,应当在《物业服务合同》中约定。业主大会决定共用部位、共用设施设备经营收益情况不予公开的,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

建立健全“四张清单一张网”制度

梳理公开物业管理区域各方主体服务清单、权利清单、责任清单和负面清单,加快构建宁波物业公共服务平台,形成物业服务“四张清单一张网”管理格局,确保物业管理区域各方主体权利明晰、责任落实、服务到位、负面内容减少或杜绝,防止个别主体在物业管理区域里的推诿和扯皮现象,推动物业管理区域社会治理工作取得新成效。探索建立物业服务企业和项目负责人信用信息采集机制等统一物业服务平台,拓宽便民利民和监督渠道。完善“四张清单一张网”动态管理,及时调整和补充各方主体的服务、权利、责任和负面清单内容,并向社会公布,实现“阳光监督”。

切实加大“阳光物业”推进力度

(一)加大对使用财政资金的审计力度。

对申请财政资金补贴的物业专项维修资金,年申请财政补贴资金预算超过3万元的,必须由区县(市)住房城乡建设局委托第三方审计机构进行审计;对物业专项维修资金与共用部位、共用设施设备经营收益共同用于同一维修项目的,区县(市)住房城乡建设局可以开展延伸审计,防止虚报冒领,违规套取财政补贴资金,审计费用列入维修项目成本,审计报告在住宅小区予以公示,公示时间不少于10个工作日。

有违规套取财政补贴资金的,应当予以全部追回;情节严重的,依法追究相关责任人的法律责任。对审计发现或有证据证明未将共用部位、共用设施设备经营收益用于补充物业专项维修资金或业主委员会工作经费的,应不再核准财政补贴资金资格。严禁将项目肢解规避审计监督。单位工程项目投资超过5万元、且需要申请财政补贴资金的维修项目,鼓励纳入到乡(镇)、街道采购平台。

(二)加强前期物业管理阶段审计监督。

建立健全以第三方监管为主渠道,同时兼顾其他形式的监管体制。物业服务企业、业主委员会可以在《物业服务合同》中约定由业主委员会委托第三方审计机构审计后公示,以及具体审计要求,并明确审计费用开支渠道。项目竣工交付使用前、且由区县(市)住房城乡建设局代管的前期物业管理费用,由区县(市)住房城乡建设局委托第三方审计机构审计,审计报告中应当详细核对并列出固定资产清单,审计费用列入本项目前期物业服务费开支。前期物业管理费用审计报告应当作为承接查验资料,待业主委员会成立后移交业主委员会管理。项目竣工交付使用后至业主委员会成立前阶段共用部位、共用设施设备经营收益由乡(镇)、街道或社区居委会委托第三方审计机构进行审计,审计费用在物业管理区域共用部位、共用设施设备经营收益或增值收益中列支。

(三)规范日常维修费监管。

自2016年10月9日起,住宅共有部位和共用设施设备日常维修费并入物业专项维修资金,实行并轨管理。已建立物业专项维修资金账户且满足有关额度要求的所有住宅,其日常维修费在已交纳的物业专项维修资金中列支,物业服务企业不得再收取日常维修费;但经业主大会同意,且在物业服务合同中约定的,可以按合同约定执行。未建立物业专项维修资金的住宅,其共用部位和共用设施设备保修期满后需要进行维修、更新和改造的费用,仍由原正常收取的日常维修费的有关规定交纳和使用。下列费用应当在日常维修费中列支:

(1)共有部位和共有设施设备年检和维护、维修保养费用;

(2)保障共有部位和共有设施设备正常运行的应急物资储备、水泵购置费等费用;

(3)其他应纳入的费用,但物业服务企业因本条第(一)(二)款问题被有关行政部门行政处罚的费用,不得纳入日常维修费中列支。

《宁波市物业专项维修资金管理办法》修订完成后,按新的规定施行。

(四)鼓励业主积极参与事务监督管理。

支持业主大会建立财经监督委员会或监事会以及利用业主自身人才优势,按照“谁监管、谁负责”原则开展多种形式监管,切实提高监管实效。鼓励和支持业主大会对业主委员会依法履职履责进行审计。业主大会可以在《管理规约》《业主大会议事规则》中对业主委员会的审计周期进行约定,明确业主委员会是否在任期届满3个月前由业主大会委托第三方审计机构进行审计,确定审计时段,审计结论应当作为换届依据。

加大决策公开力度,推进业主大会、业主大会重大事项会议决定、讨论前事项公告、结果公开。业主委员会讨论物业管理事项应当做好会议记录,做好会议签到。倡导和鼓励建立微信群、微信公众平台、QQ群等方式,征询业主意见,公开决定内容,推进监管前移,提高监管效果。

支持业主大会与物业服务企业在《物业服务合同》中约定定点采购单位和定点维修企业,鼓励将业主大会选聘物业服务企业纳入乡(镇)、街道采购平台。

未申请财政补贴资金的物业专项维修资金,按照“所有权和监督权合并”原则,监管方式由业主大会确定。

鼓励有条件的物业管理区域应当按幢开展物业专项维修资金使用情况公示。

物业专项维修资金等费用使用情况应当与共用部位、共用设施设备经营收益合并审计,审计费用列入工程项目总投资中开支,审计报告向全体业主公开,接受业主查询,必要时可以向上述费用代管机构、物业服务企业进行延伸审计。向上述费用代管机构、物业服务企业进行延伸审计的,代管机构、物业服务企业应当予以配合,但不得审计与本项费用使用无关的内容。

(五)规范“阳光物业”操作程序。

鼓励业主委员会在区县(市)政府公布的政府投资委托评审入围资格名单中抽签选定。抽签时业主委员会应当有超过三分之二以上业主委员会委员参加,并邀请社区居委会参与指导和监督,鼓励委托公证机关进行公证。

各区县(市)住房城乡建设局应当加强第三方审计机构审计报告的抽查评估。对第三方审计机构专项抽查评估审减率高于5%的,各区县(市)住房城乡建设局应当告知公布政府投资委托评审入围资格名单单位,并不再纳入本区域“阳光物业”第三方审计机构名单范围。

经第三方审计机构审计后,第三方审计机构应当按照本意见要求填写《物业服务企业物业服务费收支情况公示表》《物业专项维修资金及日常维护费使用情况公示表》《共用部位、共用设施设备收支情况公示表》,由主审的注册审计师签字,并加盖执业资格证章后再予以公开。对分期实施、但属于同一物业服务企业管理、且竣工验收交付时间在一年以内的,可以合并公开,但应当在公开报表中做好备注说明;竣工验收交付时间超过一年的,第一次公开应当分别公开,第二年合并公开。物业服务企业同时管理的两个物业管理区域项目,不得合并公开。

(六)加大“阳光物业”工作推进力度。

鼓励物业服务企业和业主委员会通过合同方式约定,在本指导意见的基础上深化细化公开内容。物业服务企业计提公司管理费用是维持企业正常运营的必要成本,允许按照6%~12%计提公司管理费用的,并纳入成本定价范围,具体计提标准由物业服务企业与开发建设单位、业主委员会在相关协议中约定。市住建委将各地推进“阳光物业”工作纳入年度目标考核范围。各地要加大“阳光物业”工作的监督检查和指导力度,并将推进“阳光物业”工作情况纳入到对物业服务企业等单位的考核范围和日常指导工作内容,确保“阳光物业”工作深入推进。加大“阳光物业”和“诚信物业”协同推进力度。对各物业服务企业按照本意见规定认真推行“阳光物业”的,应当在信用体系或物业服务招标投标中予以加分鼓励,具体加分办法另行明确。

本办法自2017年12月1日起正式施行。市住建委原制定的《关于进一步做好物业服务收费财务公示的通知》(甬建发〔2011〕106号)同时废止。