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《物权法》全文解读

来源:互联网发布日期:2008-05-26浏览次数:[字体: ]

        历经13年酝酿和广泛讨论,以及史无前例的八次审议,物权法草案在十届全国人大五次会议上高票通过,将于2007年10月1日起施行。
  这部创造了中国立法史上单部法律草案审议次数最多纪录的法律,秉承着宪法“公民的合法的私有财产不受侵犯”的精神,体现了国家立法机构对《物权法》立法的严谨,也标志着中国民法典向诞生迈出重要一步。
  作为一部规范财产关系的民事基本法律,《物权法》并非局限于法律人士的探讨中和法学院的课堂上,其有关住宅使用权期满后的续期、小区车位的产权、业主与物业公司的关系等等规定,都与普通百姓有着息息相关的联系。我们采访法学专家和律界精英,共同了解一下就在我们身边的《物权法》。

  私有财产

  ●第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
  ●第六十五条私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。
  国际依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。
  ●第六十六条私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
  ●第六十七条国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产,投到企业的,由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
  ●第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
  企业法人以外的法人,对其不动产和动产的权利,适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
  ●第六十九条社会团体依法所有的不动产和动产,受法律保护。

  “阳光权”

  ●第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。


  ●第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。
  ●第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
  对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向。
  ●第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。
  ●第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
  ●第八十九条建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
  ●第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
  ●第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。
     ●第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。

  《物权法》第十二章一百四十八条:建设用地使用权期满,根据公共利益需要收回的,应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿并退还相应的出让金。
  第一百四十九条:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;对于私人财产的保护,《物权法》第五章第六十四条规定:私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
  第六十六条:私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
  现实问题:70年后住宅建设用地使用权期满,我们的房子怎么办?很多市民为70年后自己住宅的命运焦虑不已,有人说,国家可以依法收回,只给房主一点补偿金。住宅建设用地使用权成为《物权法》关注的焦点话题之一。

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  公民私有财产有了法律护身

  有专家表示,老百姓最为关注的莫过于自己购买的房产,在国家规定的70年期限到期后,该如何处理土地使用权的问题。《物权法》对住房使用权70年后自动续期的规定,无疑给老百姓吃了定心丸。所谓的“自动续期”是延续建筑物使用权的权限,并不是土地所有权,所以一旦建筑物报废,土地将收归国家。
  房产专家韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)则认为,《物权法》规定住宅用地“自动续期”不必交纳土地使用费“不是什么大突破”。韩世同称,国家无偿占有土地所有权是一种封建体制下的土地模式,土地私有化是社会发展的必然。《物权法》对公民私有财产的保护和肯定,使得权属关系清晰了,公权不再侵犯私权。

  房屋不得妨碍相邻建筑采光

  《物权法》第七章第八十九条规定,建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
  第九十二条规定,不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。
  现实问题:我们不仅享有房屋的使用权,还拥有照进房间内的阳光,近年来关于“阳光权”的案子屡见不鲜。一些城市在对新建住宅规划审批环节中存在漏动,使新建筑物的层数、间距不符合建筑规划国家标准,遮挡相邻建筑采光。还有些人为了得到更多的居住便利,乱搭乱盖,影响邻居的建筑采光。
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  细化条款更有操作性

  广东胜伦律师事务所刘继承律师说,《民法通则》第八十三条对相邻权已有规定,《物权法》进一步细化了相邻权的内容,使其在具体的司法实践中更具操作性。相邻关系涉及到每个人,日常生活中的噪音、漏水、油烟等等扰邻问题,都是对他人生活的一种妨害和侵害。尊重相邻权,在行使所有权时不得损害他人的权利,不仅是法律的要求,也是道德的要求。

  不动产转让

  ●第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
  (二)以合理的价格转让;
  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
  当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
  ●第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物,但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。
  ●第一百零八条善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
  ●第一百零九条拾得遗失物,应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取,或者送交公安等有关部门。

  失物招领

  ●第一百一十条有关部门收到遗失物,知道权利人的,应当及时通知其领取;不知道的,应当及时发布招领公告。
  ●第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前,有关部门在遗失物被领取前,应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的,应当承担民事责任。
  ●第一百一十二条权利人领取遗失物时,应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
  权利人悬赏寻找遗失物的,领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
  拾得人侵占遗失物的,无权请求保管遗失物等支出的费用,也无权请求权利人按照承诺履行义务。
  ●第一百一十三条遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的,归国家所有。
  ●第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的,参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的,依照其规定。
  ●第一百一十五条主物转让的,从物随主物转让,但当事人另有约定的除外。
  ●第一百一十六条天然孳息,由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的,由用益物权人取得。当事人另有约定的,按照规定。法定孳息,当事人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明确的,按照交易习惯取得。 

     买楼有望交楼时付首期

  ●第六章业主的建筑物区分所有权
    去年以来,物业管理成为了消费者投诉的新热点。
  ●第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专用部分享有所有权,对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
  ●第七十一条业主对其建筑物专用部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
  ●第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
  业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
  ●第七十三条建筑区划分的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设和物业服务用房,属于业主共有。
  ●第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
  ●第七十五条业主可以设立业主大会,选举业主委员会。
  地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
  ●第七十六条下列事项由业主共同决定:
  (一)制定和修改业主大会议事规则;
  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
  (三)选择举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
      (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

        管理法制化

  ●第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
  ●第七十八条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
  ●第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
  ●第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
  ●第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
  对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
  ●第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。
  ●第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
  业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

        关键词:房产证

  办房产证驶入“高速路”

  《物权法》第二章第十条不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度,统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
  第十七条不动产权属证书时权利人享有该不动产物权的证明。
  第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的,可以申请更正登记。
  第二十一条明确登记机构的义务,因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。
  现实问题:房产证难办是现在许多购房者面临的问题,主要原因是办理房产证手续十分繁琐,需要跑国土、房管等多个部门,期间还须不断补充各种资料。

  关键词:物业纠纷

  业主有权更换开发商所聘物业
  《物权法》第六章第七十五条业主可以设立业主大会,选举业主委员会。
  第七十六条业主大会议事规则以及成员的选举和更换,选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人,以及有关共有和共同权利权利的其他重大事项,半数业主同意即可。而关于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,以及改建、重建建筑物及其附属设备,需要三分之二以上的业主或者占总面积三分之二的业主同意。
  第七十七条业主如将住宅改变为经营性用房,必须遵守相关法律、法规以及管理规约,并且应当经由利害关系的业主同意。
  现实问题:十几年间,物业服务机构不断增长,业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。去年以来,物业管理成为了消费者投诉的新热点,业主不满意物业管理公司账目不清楚,服务不到位。
  -解读

  有望交楼时才付首期

  今后,业主有望在交楼时才付首期,而在房屋未盖好时只需交付少量订金。无论从规范化管理还是房地产和谐的角度来看,现货交楼的方法更为合理。
  目前,按照法律规定办理转让和抵押的登记机构有十几个部门,既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题,又不利于登记制度的健全。鉴于此,物权法明确对不动产实行统一登记,尽量节省当事人的时间,减轻当事人的负担。
     律师说,有关登记机构的义务之前法律并没有规定,现实中出现因登记机构的错误而给当事人造成损失的案例,一般叫登记机构纠正,并没有提出索赔。如果造成损失较严重,可以按照《行政诉讼法》提出诉讼索赔,但目前对于登记机构的登记行为是否属于行政行为仍有争议。《物权法》明确登记机构的义务,把法律关系归结到民事关系,明确法律依据。

  -解读

  没业委会或成纸上谈兵

  业主与物业纠纷是比较突出的矛盾,前期物业管理公司不能很好地履行职责,业主不满意其提供的服务时,为维护合法权益,可以要求更换前期物业公司。当业主委员会成立后,若对开发商聘请的前期物业公司或其他物业管理公司不满意,可以通过业主大会解聘它并另行聘请物业管理企业。韩世同表示,这一条款只有在成立业主委员会,并在业主委员会合法化的前提下,才能成为现实,否则就是纸上谈兵。
       律师表示,至于符合条件成立业主委员会等事项,原来的《物业管理条例》已有规定,但该《条例》属国务院行政法规,相比之下,《物权法》法律效力更高,是全国人大通过的基本法律。目前,由于作为公民私有财产的主要组成部分——商品房的增多,更重视业主与物业管理公司的关系,建筑物区分所有权作为物权的组成部分,按照《立法法》的规定,涉及民事基本制度应由国家来立法而非国务院。

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