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实施宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法的若干意见的政策解读

来源:宁波市住房和城乡建设委员会发布日期:2015-07-10浏览次数:[字体: ]

  一、起草背景
  2015年3月18日,市政府公布了《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》(以下简称《办法》),于公布之日起实施。《办法》实施后,我市2011年出台的《关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见(试行)》和《宁波市市区国有土地上房屋征收补偿若干规定》及相关的配套文件不再执行。为贯彻实施《办法》,保持相关政策的延续性,有效解决房屋征收工作中的特殊情况、个案问题,保障房屋征收补偿工作顺利进行,市住建委起草了《关于实施宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法的若干意见(征求意见稿)》(以下简称《若干意见(征求意见稿)》),作为贯彻实施《办法》的配套文件。
  《若干意见(征求意见稿)》的起草广泛吸取了各方意见建议。征求意见稿完成后,通过召开座谈会、书面征求意见的方式,先后三次听取了各县(市)区征收部门、房管部门的意见,还征求了评估公司、评估专家委员会的意见。3月20日,市住建委通过网站将《若干意见(征求意见稿)》全文向社会公开,征集广大市民的意见建议。根据各方意见建议,经过多次研究、论证,并就相关条款内容的合法性征求市法制办意见修改后,形成了《关于实施宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法的若干意见(送审稿)》。
  二、主要内容
  (一)关于公房的征收补偿
  《办法》第三十四条至第三十八条明确了各类公房承租人的补偿权利,但对操作层面细化的规定未予明确。《送审稿》第一条明确了征收符合《办法》第三十三条规定未取得全部产权的住宅房屋,被征收房屋补偿价值以外的补偿、补助和奖励归该被征收人所有;第二条明确了征收符合《办法》第三十四条第一款、第三十六条、第三十七条和《送审稿》第四条规定的公有房屋,《办法》第三十八条规定的代管房屋,被征收房屋补偿价值以外的补偿、补助和奖励归承租人所有。对符合《办法》第三十七条规定的公有房屋和第三十八条规定的代管房屋,房产管理部门选择货币补偿的,另行按规定给予房产管理部门货币补偿补助。征收《办法》第三十四条第二款规定承租人不符合现行房改政策的直管公有住宅房屋,房屋征收部门应当将被征收房屋的补偿、补助和奖励支付给房产管理部门,承租人在规定的搬迁期限内搬迁的,房产管理部门应当给予其一次性补偿搬迁费、临时安置费、签约搬迁奖励;第三条明确了征收《办法》第三十四条第二款规定的承租人不符合现行房改政策以及无承租人的房产管理部门直管公有住宅房屋,产权调换公有住宅房屋的建筑面积,按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价换算后,向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定且不低于被征收房屋建筑面积。产权调换房屋不结算差价,也不给予产权调换面积补助;第四条明确了公有住宅房屋承租人经房管部门依法批准,将租用的住宅房屋全部或部分改作非住宅使用的,经批准改作非住宅使用部分,按《办法》第三十七条规定补偿,未经房管部门依法批准的,改作非住宅使用部分,按住宅房屋补偿。住改非的公有住宅房屋承租人申请低收入住房困难补偿、住房困难补助的,应当扣除其经批准改作非住宅使用部分的建筑面积。
  (二)关于非住宅的征收补偿
  非住宅历来是房屋征收的老大难问题。为破解非住宅房屋征收难题,《送审稿》第五条对《办法》规定的商业、办公、工业、仓储四种类型非住宅以外的汽车库补偿作了规定:征收独立登记有房屋所有权证的汽车库(位),按仓储用房给予补偿、补助和奖励,但不给予停产停业损失补偿;《送审稿》第六条对破解非住宅产权调换难题作了规定:征收非住宅房屋,确实难以提供同类用途产权调换房屋的,可提供其他用途的产权调换房屋或可置换土地并按评估价值结算差价。
  (三)关于停产停业损失补偿
  《办法》第四十八条规定了对非住宅房屋征收造成停产停业的给予停产停业损失补偿。但在以往的实际工作中,对征收未取得合法所有权性质的房屋造成停产停业的,房屋虽然不按非住宅给予补偿,但对造成停产停业的一直给予停产停业损失补偿。为保持政策的延续性,《送审稿》第七条、第八条就此类情形房屋的停产停业损失补偿作了规定:(一)征收未经登记建筑未被认定为可按合法建筑有关规定给予补偿的,其房屋装修可按评估价值给予补偿;已领取营业执照并实际作非住宅使用的,可给予停产停业损失补偿。(二)征收1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后未经批准改变为非住宅用途的住宅房屋,被征收人已领取营业执照并合法经营的,按住宅用途补偿;改为非住宅用途使用部分,另给予停产停业损失补偿。
  (四)关于产权人已亡故房屋的征收补偿
  产权人已亡故的房屋征收存在继承关系复杂、强制执行难等问题。《送审稿》第九条、第十条对两种情形的产权人已亡故房屋征收补偿分别作了细化规定:(一)征收产权人已亡故,由非直系亲属居住使用的私有住宅房屋,实际居住使用人符合《办法》第三十五条规定有关租住私有住宅房屋条件的,按《办法》第三十五条规定补偿。继承人在规定搬迁期限内未办理房屋所有权继承公证手续的,房屋征收部门应当另将被征收住宅房屋的货币补偿资金专户存储,并将被征收房屋的有关事项向公证机关办理证据保全,证据保全有关费用列入项目征收成本;(二)征收产权人已亡故,由直系亲属居住使用的私有住宅房屋,继承人明确的,对继承人按照被征收人给予补偿;继承人不明确的,由作出征收决定的人民政府作出补偿决定,按产权调换方式补偿。继承人不明确的,补偿决定应载明产权调换房屋权属为房屋所有权人不明确,产权调换房屋由原居住人使用。
  (五)共有产房屋的征收补偿
  《办法》对共有产房屋的征收补偿未作细化规定。为保障共有产房屋实际居住人的居住权,促进实际居住人的早日搬迁,《送审稿》第十一条、第十二条对此作了细化规定:(一)征收由全部或部分共有人居住使用的共有私有住宅房屋,共有人为非直系亲属关系,且实际居住共有人符合《办法》第三十五条规定有关租住私有住宅房屋条件的,其居住使用的房屋建筑面积少于其享有所有权份额的房屋建筑面积(属共同共有的,按相等份额计算;属按份共有的,按其所占份额计算)的,对其享有所有权份额的房屋建筑面积部分按自住私有住宅房屋补偿;其居住使用的房屋建筑面积大于其享有所有权份额房屋建筑面积的,其享有所有权份额的房屋建筑面积部分按自住私有住宅房屋补偿,其余部分按《办法》第三十五条规定补偿。对不在征收范围居住的其他共有人,其享有所有权份额的房屋建筑面积按自住私有住宅房屋补偿。(二)征收由全部或部分共有人居住使用的共有私有住宅房屋,实际居住共有人不符合《办法》第三十五条规定有关租住私有住宅房屋条件,且房屋共有人对补偿方式的选择未达成一致的,按一户自住私有住宅房屋产权调换方式补偿,产权调换房屋仍由原居住共有人使用。
  (六)关于非成套住房的征收补偿
  海曙、江东、江北区非成套住宅房屋征收的建筑面积确定存在特殊性。海曙、江东、江北区非成套住宅房屋大部分为公房,根据房改政策,房改购买时建筑面积按使用面积乘以1.35的系数确定。为保持政策的统一性,《送审稿》第十三条作了规定:征收海曙、江东、江北区房屋结构为砖混三等、砖木、木、简易结构的非成套住宅房屋,其幢总建筑面积与幢各户总使用面积的比例系数小于1.35的,户建筑面积按照户使用面积乘以1.35系数补偿。
  (七)关于评估费用
  省房屋征收补偿条例规定,评估费用按照省价格主管部门的规定执行。目前,省价格主管部门关于评估收费标准的文件已经废止,评估费用的定价权也已经从省价格主管部门的权力清单中排除。今后,省价格主管部门不再出台评估费用定价的有关文件。《办法》也未规定评估收费的标准。根据目前的工作实际,评估费用由房屋征收部门与评估公司协商确定。各县(市)区房屋征收部门强烈要求在《办法》的配套政策中明确评估费用协商确定的指导性意见。为此,《送审稿》第十四条根据省价格主管部门原有的定价标准取中间值,规定在10%的范围内由征收部门与评估公司协商确定:被征收房屋价值、产权调换房屋价值评估费用,按照评估价值的3‰上下浮动10%的比例协商确定。非住宅房屋停产停业损失、重大设施搬迁损失、工业用房一次性搬迁和临时安置费等评估费用,按照评估价值的1%上下浮动10%的比例协商确定;被征收房屋、产权调换房屋预评估比准价格测算费用,根据评估对象测算价值,按评估费标准的4%上下浮动10%的比例协商确定;测算价值按预评估比准价格与评估对象的建筑面积之积确定。预评估比准价格测算与房屋征收评估为同一家评估机构的,不支付该费用;评估鉴定费按照评估费标准确定。

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